dr. Csernus Gábor

Az ingatlan-adásvételi szerződések megkötése a gyakorlatban 🏡

Jelen bejegyzésben szeretném nagyvonalakban, globális szinten összefoglalni, hogyan néz ki egy ingatlan-adásvételi szerződés elkészítése a kezdetektől egészen a kívánt jog bejegyzéséig. Az olvasmány kicsit hosszabb lesz, de garantáltan hasznos!
1. ⚖️ Ügyvédválasztás
Magyarországon az ingatlan-adásvételi szerződések megkötéséhez ügyvédi ellenjegyzés szükséges, mivel a tulajdonjog közhiteles nyilvántartásba kerül bejegyzésre. Hazánkban szabad ügyvédválasztás van. A Magyar Ügyvédi Kamara hivatalos keresőjében bárki megtalálhatja a számára szimpatikus szakembert: 👉 https://magyarugyvedikamara.hu/html/nyilvanos-kereso/
2. 💰 Anyagi vonzatok
Az ingatlan-adásvételek munkadíja nincs jogszabályilag rögzítve, az szabad piaci megállapodás tárgyát képezi. Jellemzően az ingatlan forgalmi értékének 0,25% – 1,00%-a között mozog, de léteznek fix áras konstrukciók is. Amennyiben csak résztulajdon az adásvétel tárgya, az árképzés is ehhez igazodik. Nem én vagyok a legolcsóbb, de a legdrágább sem. Amennyiben az ügyfél nem alkudozik, úgy az ügyvéd sem enged a minőségből. Honnan tudható meg az ingatlan reális, hivatalos értéke? Az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője által kiállított adó- és értékbizonyítvány tartalmazza. Példaként itt a XV. kerületi kérelem nyomtatványa: 👉 https://www.bpxv.hu/.../ado-es-ertekbizonyitvany...
3. 📂 Megvan az ügyvéd, megállapodtunk. Hogyan tovább?
Az okiratszerkesztő ügyvédnek első körben meg kell küldeni az ingatlan helyrajzi számát vagy a pontos címet. Ha van kéznél egy régebbi tulajdoni lap, indításának az is tökéletes. Ha kérdés merül fel a helyrajzi számmal kapcsolatban, ez a honlap nyújt segítséget: 👉 https://www.oeny.hu/oeny/hrsz-kereso/ Miután megvannak az ingatlan adatai, az ügyvédnek szüksége lesz a felek személyi igazolványára, lakcímkártyájára és adókártyájára. ⚠️ Jó tanács: Bár kényelmesnek tűnik a Messengeren való adatküldés, fokozottan nem ajánlom. Nincs olyan ismerősöm, akinek a Facebook ne készített volna már privát képekből olyan „Történetet” (Story-t), amihez az illető soha nem járult hozzá, és nem is akarta megosztani a nagyvilággal. Az adatbiztonság elsődleges!
4. 🔍 Háttérellenőrzés és egyeztetés
Az okiratszerkesztő ügyvéd a személyes igazolványok adatait ellenőrzi a hivatalos JÜB rendszeren keresztül (jogügyletek biztonságát erősítő adatszolgáltatási keretrendszer). Akit a folyamat bővebben érdekel, itt találja a leírást: 👉 https://magyarorszag.hu/szuf_ugyleiras... Az adatok birtokában elkészül a tervezet, amit az ügyvéd megküld a feleknek véleményezésre. Ekkor mindegyik félnek joga van azt a saját ügyvédjével is átnézetni. Mivel a szerződés a felek konszenzusán alapul, a véglegesítés akár többkörös levelezést is igényelhet. Ez egy csapatmunka, szükséges minden fél együttműködése. Az ügyvédnek közvetlenül az aláírás előtt is kötelező meggyőződnie a tulajdoni lap aktuális tartalmáról: 👉 https://magyarorszag.hu/szuf_ugyleiras... (Mivel a Takarnet szolgáltatása sajnos néha szünetel, végső esetben a Földhivatalban is kikérhető nyitvatartási időben. A tulajdoni lap díja jelenleg 4 800 Ft ingatlanonként. A teljes tulajdoni lap a történeti előzményeket is mutatja, míg a szemle csak az aktuális állapotot.)
5. ✍️ A szerződés aláírása
A felek az adásvételi szerződést az okiratszerkesztő ügyvéd előtt írják alá, aki azt ellenjegyzéssel látja el. Lehetőség van távazonosításra is, ilyenkor videóbeszélgetésben kell rögzíteni a folyamatot. ❓ Van-e lehetőség arra, hogy a felek aláírják, az ügyvéd pedig majd „valamikor” ellenjegyzi? Nálam biztosan nincs. A „Mancika bedobja a Gyuszinak, aki délután átdobja a sógoromnak” típusú megoldásokkal kérlek, ne is keressetek. Az adásvételek alapvetően két nagy csoportra oszthatók: - Amikor a tulajdonjog bejegyzése azonnal megtörténik. - Amikor a tulajdonjog bejegyzése egy későbbi időpontban a teljes vételár megfizetése után történik meg. (jellemzően ilyenek a banki hiteles szerződések) Milyen dokumentumokat kell aláírni egy adásvétel során? - Pénzmosás elleni nyilatkozat - Megbízási szerződés / Tényvázlat - Adásvételi szerződés (vagy szituációtól függően: Letéti szerződés, Bejegyzési engedély) ⚠️ Milyen okiratokat kér a bank a hiteles szerződéseknél? - érkeztetett ingatlan-nyilvántartási kérelmet - érkeztetett adásvételi szerződést - letéti szerződést Amennyiben digitálisan történik meg a földhivatali érkeztetés az ügyvéd részéről, úgy a bank ezt is elfogadja. 💡 Jó tanács: Amennyiben az adásvétellel kapcsolatban banki utalás szükséges, úgy érdemes a mobilalkalmazásban előre átállítani a napi utalási limitet. Minden banknál eltérő, hogy ezt hol lehet pontosan beállítani; a bankok honlapján található segédletek vagy az éjjel-nappal hívható telefonos ügyfélszolgálat gyors segítséget nyújt ezügyben. Mivel a limit átállítása után a technikai átfutás időt vehet igénybe, ezt mindenképpen érdemes az adásvételt megelőző órákban megcsinálni. Ha pedig a limitet nem lehet a kívánt összegre felemelni, úgy az utalást személyesen, a bankfiókban kell majd intézni. 🏦 Mi a helyzet, ha banki hiteles a szerződés? Ilyenkor a szerződésnek kötelezően tartalmaznia kell a finanszírozó bank által előírt tartalmi elemeket. Példaként az OTP Bank ügyvédi tájékoztatója: 👉 https://www.otpbank.hu/.../Tajekoztato___Az_adasveteli... Az adásvételhez főszabály szerint szükséges még az energetikai tanúsítvány is, melynek valódiságát itt lehet ellenőrizni: 👉 https://www.oeny.hu/oeny/e-tanusitas/ És amiről sokan elfeledkeznek: a villamosbiztonsági felülvizsgálat. 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről 👉 https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1700040.ngm 🏁 Mi történik az aláírás után? Az ügyvéd benyújtja a szerződést a Földhivatalhoz, ami másnapra széljegyre kerül. A földhivatali eljárási díj jelenleg 10 600 Ft, mely helyrajzi számonként fizetendő. Amennyiben a vételárrész több részletben kerül kifizetésre, úgy a fenti összeg a vevői jog bejegyzésekor és azt követően a tulajdonjog bejegyzésekor is megfizetendő. A vagyonszerzési illeték kiszabása miatt az ügyvédnek ki kell töltenie elektronikusan a B400E adatlapot is (leánykori nevén:B400), itt kell megjelölni a feleket megillető esetleges illetékkedvezményeket vagy mentességeket. Hogy kire milyen szabályok vonatkoznak, az illetéktörvényben pontosan utánolvasható: 👉 https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99000093.tv 🔥 Két kulisszatitok a végére: Mi volt a legextrémebb iratbeadásom? A Göcsej szívéből, Nemesnépről az erdőből e-papíron (digitálisan) beadott adásvétel. Egy nyaralás (nak indult) időszak alkalmával. Van-e feljegyzésük az ügyvédeknek azokról az ügyfelekről, akik nem tartják be a gentleman agreement szabályait? Bár-listájuk lenne róluk… Ha van olyan ismerősöd, aki épp lakásvásárlás vagy -eladás előtt áll, és szeretnéd megkímélni a felesleges köröktől (vagy a banki limit-pániktól), mutasd meg neki ezt a bejegyzést egy megosztással. Budapest, 2026. május 17. dr. Csernus Gábor ügyvéd KASZ (36073956) 0630-342-39-64

Cégalapítás és cégek változásának kezelése a gyakorlatban

Tegnap a követelésérvényesítésről és a végrehajtásról publikáltam, – ott a proaktív fellépés a kulcs. Ma pedig az érem másik oldalára evezünk: megnézzük, hogyan alapozzuk meg a sikert egy cég életében, hogy ne a végrehajtókkal kelljen kezdeni a pályafutást. ⚖️ Az ingatlan-adásvételekről és a végrehajtásról szóló korábbi összefoglaló írásaim után most egy újabb területre evezünk, ami praxisom jelentős része: a cégek világába. Ahogy az ingatlanoknál, úgy a gazdasági társaságoknál is az alapok határozzák meg a hosszú távú sikert. Írásom most is komplexebb jellegű, az egész folyamatról szeretne átfogó képet adni, így az részletszabályokkal nem foglalkozik. A társasági jog nem csupán jogszabályok halmaza, hanem a gazdasági működés legfontosabb keretrendszere. A hatékony cégműködés záloga a megalapozott kezdet és a jogszabályoknak megfelelő, proaktív változáskezelés.
1. Társasági formák: A választás tétje ⚖️
Amikor céget alapítunk, a forma kiválasztása alapvetően határozza meg a felelősségi kockázatot: • Kkt. (Közkereseti társaság): Korlátlan felelősség (a tagoké). • Bt. (Betéti társaság): Magas felelősségi kockázat (különösen a beltagoknál). • Kft. (Korlátolt felelősségű társaság): Korlátolt felelősség. • Zrt. (Zártkörű részvénytársaság): Korlátolt felelősség. • Nyrt. (Nyilvánosan működő részvénytársaság): Korlátolt felelősség.
2. Névválasztás és székhely: Az első tégla 🏗️
A cégalapításnál gyakran alábecsülik ezeknek a jelentőségét, pedig egy rossz döntés komoly operatív akadályokat gördíthet elénk. ✅ Névkizárólagosság: Kerüld el az összetéveszthetőséget – ellenőrizd az ingyenes cégnyilvántartót, belinkeltem kommentben. ✅ Névvalódiság: A név ne legyen félrevezető, és tükrözze a valós tevékenységet. ✅ Névszabatosság: Tartsd be a magyar helyesírás szabályait (a vezérszó kivételével). 💡 Jó tanács: Ha már megvan a tökéletes név, de a cégalapítás még kicsit odébb van, élj a névfoglalás lehetőségével! Így 60 napra biztosíthatod a nevet, mielőtt valaki megelőzne. • Székhely: A cég „hivatali otthona”, amelynek használatát igazolni kell. A „fantom székhely” vagy a fiktív címek a leggyorsabb út a cég törléséhez és az adószám felfüggesztéséhez.
3. Díjazás és pénzügyi tudnivalók 💳
Az ügyvédi munkadíj szabad piaci megállapodás tárgya; sem a kollégák üzletét, sem az ügyfelek szabad ügyvédválasztáshoz való jogát nem szeretném befolyásolni. Itt nem tudok olyan viszonyszámot mondani, mint az ingatlan adásvételeknél. Új cég az állam felé fizetendő díja 0 forint, változásbejegyzése 18.000,- Ft (15.000,. Ft eljárási illeték + 3.000,- Ft közzétételi költségtérítés). 4. A cégekkel való eljárásoknak két fő típusa van: • Új cég bejegyzése. • Változásbejegyzés: Egy már meglévő cég változásainak az átvezetése.
5. Statisztikai háttér 📊
KSH adatok szerint az aktív gazdasági társaságok száma nagyságrendileg 300-400 ezer között mozog.
6. Változásbejegyzés: A közhitelesség ereje 📝
A cégbírósági eljárások során a legnagyobb kockázatot a „passzivitás” jelenti. A cégjegyzék közhitelessége miatt minden lényeges adatváltozást (székhely, ügyvezetői jogosultság, tevékenységi kör, tőkerendezés) késedelem nélkül, precízen kell átvezetni. ⏳
7. A legfontosabb okiratok 📂
A sikeres eljárás alapja a pontosan előkészített dokumentumcsomag, példálózó jelleggel: • Létesítő okirat: A társaság „alkotmánya”. • Aláírásminta: Az ügyvezetői jogosultság hitelesítése. • Elfogadó nyilatkozatok: A tisztségek vállalása. • Székhelyhasználati hozzájárulás: Az ingatlan tulajdonosának engedélye. • Taggyűlési jegyzőkönyv/határozat: A legfőbb szervi döntések rögzítése.
8. Érdekességek: Amit a cégjegyzékszám elárul 🔍
A cégjegyzékszám a cég „személyi igazolványa”, amely három részből épül fel (pl. 01-09-xxxxxx): • Első rész: Cégbírósági kód (pl. 01 – Fővárosi Törvényszék). 📍 • Második rész: Társasági forma kódja (pl. 09 – Kft.). 🏢 • Harmadik rész: Egyedi, folyamatos sorszám. 🔢 💡 Esőemberek és ADHD-sok figyelmébe ajánlom, hogy a cikk megírásának napján (2026. május 26.) 01-09-739998 volt a legmagasabb sorszámú budapesti Kft. amit találtam. (nyugi, tudtam fejből)
9. Párhuzamok és eljárásrend 🤝
• Az okiratszerkesztő ügyvédnek a felek megküldik a személyes irataikat, az ügyvéd pedig ellenőrzi azokat a JÜB rendszeren keresztül. • Az ügyvéd megküldi a tervezetet, amit véleményezés után aláírnak. • Az ellenjegyzésre vonatkozó szabályokat lásd az ingatlan adásvételekről szóló posztnál.
10. Elektronikus eljárás 💻
A kérelmet kizárólag elektronikus úton, a székhely szerint illetékes törvényszék cégbíróságára kell előterjeszteni az alapítástól, illetve a változástól számított 30 napon belül.
11. Az eltiltott személyek listája 🚫
Az eltiltott személyek nyilvános, közhiteles adatbázisa: https://www.e-cegjegyzek.hu/?eltiltottkereses
12. Záró gondolat
A cégalapítás pillanatában meghozott döntések évekre meghatározzák a társaság mozgásterét. A jogi képviselő feladata, hogy a cégstruktúra rugalmas legyen a növekedéshez, és biztonságos a válságosabb időszakokban. 🛡️ 💡Van egy régi cégem, de fogalmam sincs az iratairól, az ügyvédem elérhetetlen. Mit tudok tenni? Keresd fel a Céginformációs Szolgálatot és segíteni fognak, link a kommentben. ⚠️ Jó tanács: A szomszéd Lalika is egész nap otthon ül, mégis Cayennel mászkál - ezért alapítunk egy dobós céget Szotyival az ügyvéd haverommal, aztán keresztbeszámlázunk, ÁFA-zgatunk típusú hozzáállás hosszú távon nem kifizetődő. Olyan lesz ez, mint a toxikus párkapcsolatok: nagyon-nagyon sokat fog adni, és aztán ennél még többet fog elvenni. Régi pókeres mondás, miszerint ha nem tudod kideríteni, hogy ki a fish (leggyengébb játékos), akkor Te vagy az... Budapest, 2026. május 26. dr. Csernus Gábor ügyvéd 0630-3423964

A legjobb valóper az, ami meg sem történik ⚖️

Az ingatlanügyletek precizitása, a cégalapítások jövőorientált tervezése és a végrehajtási eljárások könyörtelen hatékonysága után elérkeztünk a praxisom talán legösszetettebb területéhez: a családjoghoz. Sokan kérdezik, mi adja ennek a jogterületnek a komplexitását? A válasz egyszerű: a válóper az a pont, ahol az érzelmek, a jogszabályok és a kemény tőke találkozik. Ez a triumvirátus pedig gyakran olyan destruktív erőket szabadít fel, amikkel szemben a „10 ügyvéd haver” vagy az éjszakai telefonhívások mit sem érnek. A szülőpár-paradoxon 👨‍👩‍👧‍👦 A válás után nem szűnik meg a szülőség, csak a házastársi viszony. A célom mindig az, hogy mentsük meg a családból azt, amit az élet meghagyott. Aki viszont kifejezetten olyan ügyvédet keres, aki kész a családok életét végérvényesen tönkretenni:
⚠️ NE ENGEM KERESSEN ⚠️
Én is elvált szülők gyereke vagyok; láttam mindkét (mindhárom?) oldalát - és tudom, milyen töréseket okoz, ha a felek a közös történetüket egy végtelenített sárdobáló perben zárják le. 💔 A magyar köznyelv legszebb hipotetikus szocio-paradoxona 🗣️
⚠️ „ÉN NEM ADOM ODA A PÉNZT, MERT ÚGYSEM A GYEREKEKRE KÖLTÖD!” ⚠️
Ismerős? Ezzel a mondattal nemcsak a volt társunkat minősítjük, hanem a saját hitelességünket is a béka feneke alá lövöldözzük, legyen az bármelyik fél. Továbbá formállogikai ellentmondásokat is hordoz: hogy lehet nem átutalt pénzt elkölteni? A „pókerjátszmák” itt is ugyanúgy működnek, mint a cégjogi vitákban: ha nem tudod kideríteni, ki a fish az asztalnál, akkor te vagy az. 🃏 A válás útvesztője: a jogi folyamat menete 📂 A válóper egy olyan peres eljárás, amit az emberek jelentős része legalább egyszer átél az életében. Számos a felek között rendezendő kérdést vet fel a házasság felbontása. * Válás közös megegyezéssel: Ha a házasság felbontását mindkét házastárs közösen kéri, nem kell a megromlás okait feltárni. Ha megegyeztek a szülői felügyeletben, kapcsolattartásban, gyermektartásban, lakáshasználatban és a házastársi tartásban, a bíróság az egyezséget végzésével jóváhagyja, amely azonos értékű az ítélettel. 🤝 * Egyoldalú válás: A bíróság a házasságot bármelyik házastárs kérelmére felbontja, ha az teljesen és helyrehozhatatlanul megromlott. A bíróság az életközösség megszűnésére, a helyrehozhatatlanságra tanúkkal bizonyítást folytat le. 👨‍⚖️ * Válóper beadása: A pert személyesen kell megindítani, de ügyvéd képviselheti a felet. Az eljárási illeték 30.000,- Ft. A keresetlevélnek tartalmaznia kell a kereseti kérelmet, jogalapot, tényállítást és a bizonyítékokat. 📑 * A tárgyalások: A perfelvételi tárgyaláson a bíróság megkísérli a békítést. Ha az nem vezet eredményre, jön az érdemi tárgyalási szak, ahol tanúk, iratok és szakértők bevonásával zajlik a bizonyítás. 🧠 Kompromisszum ≠ kapituláció 💡 Sokan rettegnek a megegyezéstől, mert azt hiszik, az a „gyengeség” jele. Pedig az okos válás nem arról szól, ki nyer, hanem arról, hogyan tudunk olyan egyezséget kötni, amivel a család túlélheti a krízist. Ehhez a bíróság csak keretet ad, a tartalmat nekünk kell kitöltenünk. Sajnos a magyar közbeszédben a komromisszium fogalma a másik mindent elenged én semmit sem fogok elengedni erőfitoktatássá alakult át. Hogyan dolgozunk? 🛠️ * Konzultáció: Felmérjük a jogi és vagyoni realitást. * Stratégia: Már az első találkozón sziklaszilárd alapot építünk, a kereseti kérelmet jogi érveléssel töltjük meg. * Mediáció vs. Per: Mindig az egyezségre törekszünk, mert a békés lezárás szakmailag is értékesebb, mint egy hosszan tartó, pereskedés. Egy utolsó, szellemi intés a választott kép margójára 🦁 Sokan keresik az élet elixírjét, a bölcsek kövét vagy épp a tökéletes „kiskaput” a jogban, akárcsak Szepes Mária A Vörös Oroszlánjának szereplői. De ne feledjétek: a válásban vagy a cégbírósági eljárásokban nincs mágikus transzmutáció, ami az ólomból aranyat csinálna, ha az alapok korrodáltak. 🧪 Az alkímia igazi lényege a belső átalakulás, nem a külső környezet meghekkelése. Aki az életet csak rövid távú nyerészkedésre akarja használni, az előbb-utóbb csak az üres lombikot találja a kezében. A tisztesség és a szakszerűség – akárcsak az igazi Vörös Oroszlán – kiállja az idő próbáját. ✨ Tedd szebbé a világot, változtasd meg önmagad... Budapest, 2026. május 27. dr. Csernus Gábor ügyvéd KASZ (36073956) 0630-342-39-64

Egyéb publikációk

Aktuális szakmai összefoglalók és prevenciós írások.

• Az „unokázós csalók” trükkjei
• Munkaügyi per: „Házon belül elintézzük”
• Az „Üres Boríték Trükk”