dr. Csernus Gábor

Az ingatlan-adásvételi szerződések megkötése a gyakorlatban 🏡

Jelen bejegyzésben szeretném nagyvonalakban, globális szinten összefoglalni, hogyan néz ki egy ingatlan-adásvételi szerződés elkészítése a kezdetektől egészen a kívánt jog bejegyzéséig. Az olvasmány kicsit hosszabb lesz, de garantáltan hasznos!


1. ⚖️ Ügyvédválasztás
Magyarországon az ingatlan-adásvételi szerződések megkötéséhez ügyvédi ellenjegyzés szükséges, mivel a tulajdonjog közhiteles nyilvántartásba kerül bejegyzésre. Hazánkban szabad ügyvédválasztás van. A Magyar Ügyvédi Kamara hivatalos keresőjében bárki megtalálhatja a számára szimpatikus szakembert.


2. 💰 Anyagi vonzatok
Az ingatlan-adásvételek munkadíja nincs jogszabályilag rögzítve, az szabad piaci megállapodás tárgyát képezi. Jellemzően az ingatlan forgalmi értékének 0,25% – 1,00%-a között mozog, de léteznek fix áras konstrukciók is. Amennyiben csak résztulajdon az adásvétel tárgya, az árképzés is ehhez igazodik. Nem én vagyok a legolcsóbb, de a legdrágább sem. Amennyiben az ügyfél nem alkudozik, úgy az ügyvéd sem enged a minőségből. Honnan tudható meg az ingatlan reális, hivatalos értéke? Az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője által kiállított adó- és értékbizonyítvány tartalmazza. Példaként itt a XV. kerületi kérelem nyomtatványa.


3. 📂 Megvan az ügyvéd, megállapodtunk. Hogyan tovább?
Az okiratszerkesztő ügyvédnek első körben meg kell küldeni az ingatlan helyrajzi számát vagy a pontos címet. Ha van kéznél egy régebbi tulajdoni lap, indításának az is tökéletes. Ha kérdés merül fel a helyrajzi számmal kapcsolatban, ez a honlap nyújt segítséget. Miután megvannak az ingatlan adatai, az ügyvédnek szüksége lesz a felek személyi igazolványára, lakcímkártyájára és adókártyájára. ⚠️ Jó tanács: Bár kényelmesnek tűnik a Messengeren való adatküldés, fokozottan nem ajánlom. Nincs olyan ismerősöm, akinek a Facebook ne készített volna már privát képekből olyan „Történetet” (Story-t), amihez az illető soha nem járult hozzá, és nem is akarta megosztani a nagyvilággal. Az adatbiztonság elsődleges!


4. 🔍 Háttérellenőrzés és egyeztetés
Az okiratszerkesztő ügyvéd a személyes igazolványok adatait ellenőrzi a hivatalos JÜB rendszeren keresztül (jogügyletek biztonságát erősítő adatszolgáltatási keretrendszer). Akit a folyamat bővebben érdekel, itt találja a leírást. Az adatok birtokában elkészül a tervezet, amit az ügyvéd megküld a feleknek véleményezésre. Ekkor mindegyik félnek joga van azt a saját ügyvédjével is átnézetni. Mivel a szerződés a felek konszenzusán alapul, a véglegesítés akár többkörös levelezést is igényelhet. Ez egy csapatmunka, szükséges minden fél együttműködése. Az ügyvédnek közvetlenül az aláírás előtt is kötelező meggyőződnie a tulajdoni lap aktuális tartalmáról. (Mivel a Takarnet szolgáltatása sajnos néha szünetel, végső esetben a Földhivatalban is kikérhető nyitvatartási időben. A tulajdoni lap díja jelenleg 4 800 Ft ingatlanonként. A teljes tulajdoni lap a történeti előzményeket is mutatja, míg a szemle csak az aktuális állapotot.)


5. ✍️ A szerződés aláírása
A felek az adásvételi szerződést az okiratszerkesztő ügyvéd előtt írják alá, aki azt ellenjegyzéssel látja el. Lehetőség van távazonosításra is, ilyenkor videóbeszélgetésben kell rögzíteni a folyamatot. ❓ Van-e lehetőség arra, hogy a felek aláírják, az ügyvéd pedig majd „valamikor” ellenjegyzi? Nálam biztosan nincs. A „Mancika bedobja a Gyuszinak, aki délután átdobja a sógoromnak” típusú megoldásokkal kérlek, ne is keressetek. Az adásvételek alapvetően két nagy csoportra oszthatók: - Amikor a tulajdonjog bejegyzése azonnal megtörténik. - Amikor a tulajdonjog bejegyzése egy későbbi időpontban a teljes vételár megfizetése után történik meg. (jellemzően ilyenek a banki hiteles szerződések) Milyen dokumentumokat kell aláírni egy adásvétel során? - Pénzmosás elleni nyilatkozat - Megbízási szerződés / Tényvázlat - Adásvételi szerződés (vagy szituációtól függően: Letéti szerződés, Bejegyzési engedély) ⚠️ Milyen okiratokat kér a bank a hiteles szerződéseknél? - érkeztetett ingatlan-nyilvántartási kérelmet - érkeztetett adásvételi szerződést - letéti szerződést Amennyiben digitálisan történik meg a földhivatali érkeztetés az ügyvéd részéről, úgy a bank ezt is elfogadja. 💡 Jó tanács: Amennyiben az adásvétellel kapcsolatban banki utalás szükséges, úgy érdemes a mobilalkalmazásban előre átállítani a napi utalási limitet. Minden banknál eltérő, hogy ezt hol lehet pontosan beállítani; a bankok honlapján található segédletek vagy az éjjel-nappal hívható telefonos ügyfélszolgálat gyors segítséget nyújt ezügyben. Mivel a limit átállítása után a technikai átfutás időt vehet igénybe, ezt mindenképpen érdemes az adásvételt megelőző órákban megcsinálni. Ha pedig a limitet nem lehet a kívánt összegre felemelni, úgy az utalást személyesen, a bankfiókban kell majd intézni. 🏦 Mi a helyzet, ha banki hiteles a szerződés? Ilyenkor a szerződésnek kötelezően tartalmaznia kell a finanszírozó bank által előírt tartalmi elemeket. Példaként itt az OTP Bank ügyvédi tájékoztatója. Az adásvételhez főszabály szerint szükséges még az energetikai tanúsítvány is, melynek valódiságát itt lehet ellenőrizni. És amiről sokan elfeledkeznek: a villamosbiztonsági felülvizsgálat. 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről

🏁 Mi történik az aláírás után? Az ügyvéd benyújtja a szerződést a Földhivatalhoz, ami másnapra széljegyre kerül. A földhivatali eljárási díj jelenleg 10 600 Ft, mely helyrajzi számonként fizetendő. Amennyiben a vételárrész több részletben kerül kifizetésre, úgy a fenti összeg a vevői jog bejegyzésekor és azt követően a tulajdonjog bejegyzésekor is megfizetendő. A vagyonszerzési illeték kiszabása miatt az ügyvédnek ki kell töltenie elektronikusan a B400E adatlapot is (leánykori nevén:B400), itt kell megjelölni a feleket megillető esetleges illetékkedvezményeket vagy mentességeket. Hogy kire milyen szabályok vonatkoznak, az illetéktörvényben pontosan utánolvasható.

🔥 Két kulisszatitok a végére: Mi volt a legextrémebb iratbeadásom? A Göcsej szívéből, Nemesnépről az erdőből e-papíron (digitálisan) beadott adásvétel. Egy nyaralás (nak indult) időszak alkalmával. Van-e feljegyzésük az ügyvédeknek azokról az ügyfelekről, akik nem tartják be a gentleman agreement szabályait? Bár-listájuk lenne róluk… Ha van olyan ismerősöd, aki épp lakásvásárlás vagy -eladás előtt áll, és szeretnéd megkímélni a felesleges köröktől (vagy a banki limit-pániktól), mutasd meg neki ezt a bejegyzést egy megosztással.
Budapest, 2026. május 17.

dr. Csernus Gábor ügyvéd

KASZ (36073956)

0630-342-39-64

Cégalapítás és cégek változásának kezelése a gyakorlatban

Tegnap a követelésérvényesítésről és a végrehajtásról publikáltam, – ott a proaktív fellépés a kulcs. Ma pedig az érem másik oldalára evezünk: megnézzük, hogyan alapozzuk meg a sikert egy cég életében, hogy ne a végrehajtókkal kelljen kezdeni a pályafutást. ⚖️ Az ingatlan-adásvételekről és a végrehajtásról szóló korábbi összefoglaló írásaim után most egy újabb területre evezünk, ami praxisom jelentős része: a cégek világába. Ahogy az ingatlanoknál, úgy a gazdasági társaságoknál is az alapok határozzák meg a hosszú távú sikert. Írásom most is komplexebb jellegű, az egész folyamatról szeretne átfogó képet adni, így az részletszabályokkal nem foglalkozik. A társasági jog nem csupán jogszabályok halmaza, hanem a gazdasági működés legfontosabb keretrendszere. A hatékony cégműködés záloga a megalapozott kezdet és a jogszabályoknak megfelelő, proaktív változáskezelés.
1. Társasági formák: A választás tétje ⚖️
Amikor céget alapítunk, a forma kiválasztása alapvetően határozza meg a felelősségi kockázatot: • Kkt. (Közkereseti társaság): Korlátlan felelősség (a tagoké). • Bt. (Betéti társaság): Magas felelősségi kockázat (különösen a beltagoknál). • Kft. (Korlátolt felelősségű társaság): Korlátolt felelősség. • Zrt. (Zártkörű részvénytársaság): Korlátolt felelősség. • Nyrt. (Nyilvánosan működő részvénytársaság): Korlátolt felelősség.
2. Névválasztás és székhely: Az első tégla 🏗️
A cégalapításnál gyakran alábecsülik ezeknek a jelentőségét, pedig egy rossz döntés komoly operatív akadályokat gördíthet elénk. ✅ Névkizárólagosság: Kerüld el az összetéveszthetőséget – ellenőrizd az ingyenes cégnyilvántartót, belinkeltem kommentben. ✅ Névvalódiság: A név ne legyen félrevezető, és tükrözze a valós tevékenységet. ✅ Névszabatosság: Tartsd be a magyar helyesírás szabályait (a vezérszó kivételével). 💡 Jó tanács: Ha már megvan a tökéletes név, de a cégalapítás még kicsit odébb van, élj a névfoglalás lehetőségével! Így 60 napra biztosíthatod a nevet, mielőtt valaki megelőzne. • Székhely: A cég „hivatali otthona”, amelynek használatát igazolni kell. A „fantom székhely” vagy a fiktív címek a leggyorsabb út a cég törléséhez és az adószám felfüggesztéséhez.
3. Díjazás és pénzügyi tudnivalók 💳
Az ügyvédi munkadíj szabad piaci megállapodás tárgya; sem a kollégák üzletét, sem az ügyfelek szabad ügyvédválasztáshoz való jogát nem szeretném befolyásolni. Itt nem tudok olyan viszonyszámot mondani, mint az ingatlan adásvételeknél. Új cég az állam felé fizetendő díja 0 forint, változásbejegyzése 18.000,- Ft (15.000,. Ft eljárási illeték + 3.000,- Ft közzétételi költségtérítés). 4. A cégekkel való eljárásoknak két fő típusa van: • Új cég bejegyzése. • Változásbejegyzés: Egy már meglévő cég változásainak az átvezetése.
5. Statisztikai háttér 📊
KSH adatok szerint az aktív gazdasági társaságok száma nagyságrendileg 300-400 ezer között mozog.
6. Változásbejegyzés: A közhitelesség ereje 📝
A cégbírósági eljárások során a legnagyobb kockázatot a „passzivitás” jelenti. A cégjegyzék közhitelessége miatt minden lényeges adatváltozást (székhely, ügyvezetői jogosultság, tevékenységi kör, tőkerendezés) késedelem nélkül, precízen kell átvezetni. ⏳
7. A legfontosabb okiratok 📂
A sikeres eljárás alapja a pontosan előkészített dokumentumcsomag, példálózó jelleggel: • Létesítő okirat: A társaság „alkotmánya”. • Aláírásminta: Az ügyvezetői jogosultság hitelesítése. • Elfogadó nyilatkozatok: A tisztségek vállalása. • Székhelyhasználati hozzájárulás: Az ingatlan tulajdonosának engedélye. • Taggyűlési jegyzőkönyv/határozat: A legfőbb szervi döntések rögzítése.
8. Érdekességek: Amit a cégjegyzékszám elárul 🔍
A cégjegyzékszám a cég „személyi igazolványa”, amely három részből épül fel (pl. 01-09-xxxxxx): • Első rész: Cégbírósági kód (pl. 01 – Fővárosi Törvényszék). 📍 • Második rész: Társasági forma kódja (pl. 09 – Kft.). 🏢 • Harmadik rész: Egyedi, folyamatos sorszám. 🔢 💡 Esőemberek és ADHD-sok figyelmébe ajánlom, hogy a cikk megírásának napján (2026. május 26.) 01-09-739998 volt a legmagasabb sorszámú budapesti Kft. amit találtam. (nyugi, tudtam fejből)
9. Párhuzamok és eljárásrend 🤝
• Az okiratszerkesztő ügyvédnek a felek megküldik a személyes irataikat, az ügyvéd pedig ellenőrzi azokat a JÜB rendszeren keresztül. • Az ügyvéd megküldi a tervezetet, amit véleményezés után aláírnak. • Az ellenjegyzésre vonatkozó szabályokat lásd az ingatlan adásvételekről szóló posztnál.
10. Elektronikus eljárás 💻
A kérelmet kizárólag elektronikus úton, a székhely szerint illetékes törvényszék cégbíróságára kell előterjeszteni az alapítástól, illetve a változástól számított 30 napon belül.
11. Az eltiltott személyek listája 🚫
Az eltiltott személyek nyilvános, közhiteles adatbázisa: https://www.e-cegjegyzek.hu/?eltiltottkereses
12. Záró gondolat
A cégalapítás pillanatában meghozott döntések évekre meghatározzák a társaság mozgásterét. A jogi képviselő feladata, hogy a cégstruktúra rugalmas legyen a növekedéshez, és biztonságos a válságosabb időszakokban. 🛡️ 💡Van egy régi cégem, de fogalmam sincs az iratairól, az ügyvédem elérhetetlen. Mit tudok tenni? Keresd fel a Céginformációs Szolgálatot és segíteni fognak, link a kommentben. ⚠️ Jó tanács: A szomszéd Lalika is egész nap otthon ül, mégis Cayennel mászkál - ezért alapítunk egy dobós céget Szotyival az ügyvéd haverommal, aztán keresztbeszámlázunk, ÁFA-zgatunk típusú hozzáállás hosszú távon nem kifizetődő. Olyan lesz ez, mint a toxikus párkapcsolatok: nagyon-nagyon sokat fog adni, és aztán ennél még többet fog elvenni. Régi pókeres mondás, miszerint ha nem tudod kideríteni, hogy ki a fish (leggyengébb játékos), akkor Te vagy az... Budapest, 2026. május 26. dr. Csernus Gábor ügyvéd 0630-3423964

A legjobb valóper az, ami meg sem történik ⚖️

Az ingatlanügyletek precizitása, a cégalapítások jövőorientált tervezése és a végrehajtási eljárások könyörtelen hatékonysága után elérkeztünk a praxisom talán legösszetettebb területéhez: a családjoghoz. Sokan kérdezik, mi adja ennek a jogterületnek a komplexitását? A válasz egyszerű: a válóper az a pont, ahol az érzelmek, a jogszabályok és a kemény tőke találkozik. Ez a triumvirátus pedig gyakran olyan destruktív erőket szabadít fel, amikkel szemben a „10 ügyvéd haver” vagy az éjszakai telefonhívások mit sem érnek. A szülőpár-paradoxon 👨‍👩‍👧‍👦 A válás után nem szűnik meg a szülőség, csak a házastársi viszony. A célom mindig az, hogy mentsük meg a családból azt, amit az élet meghagyott. Aki viszont kifejezetten olyan ügyvédet keres, aki kész a családok életét végérvényesen tönkretenni:
⚠️ NE ENGEM KERESSEN ⚠️
Én is elvált szülők gyereke vagyok; láttam mindkét (mindhárom?) oldalát - és tudom, milyen töréseket okoz, ha a felek a közös történetüket egy végtelenített sárdobáló perben zárják le. 💔 A magyar köznyelv legszebb hipotetikus szocio-paradoxona 🗣️
⚠️ „ÉN NEM ADOM ODA A PÉNZT, MERT ÚGYSEM A GYEREKEKRE KÖLTÖD!” ⚠️
Ismerős? Ezzel a mondattal nemcsak a volt társunkat minősítjük, hanem a saját hitelességünket is a béka feneke alá lövöldözzük, legyen az bármelyik fél. Továbbá formállogikai ellentmondásokat is hordoz: hogy lehet nem átutalt pénzt elkölteni? A „pókerjátszmák” itt is ugyanúgy működnek, mint a cégjogi vitákban: ha nem tudod kideríteni, ki a fish az asztalnál, akkor te vagy az. 🃏 A válás útvesztője: a jogi folyamat menete 📂 A válóper egy olyan peres eljárás, amit az emberek jelentős része legalább egyszer átél az életében. Számos a felek között rendezendő kérdést vet fel a házasság felbontása. * Válás közös megegyezéssel: Ha a házasság felbontását mindkét házastárs közösen kéri, nem kell a megromlás okait feltárni. Ha megegyeztek a szülői felügyeletben, kapcsolattartásban, gyermektartásban, lakáshasználatban és a házastársi tartásban, a bíróság az egyezséget végzésével jóváhagyja, amely azonos értékű az ítélettel. 🤝 * Egyoldalú válás: A bíróság a házasságot bármelyik házastárs kérelmére felbontja, ha az teljesen és helyrehozhatatlanul megromlott. A bíróság az életközösség megszűnésére, a helyrehozhatatlanságra tanúkkal bizonyítást folytat le. 👨‍⚖️ * Válóper beadása: A pert személyesen kell megindítani, de ügyvéd képviselheti a felet. Az eljárási illeték 30.000,- Ft. A keresetlevélnek tartalmaznia kell a kereseti kérelmet, jogalapot, tényállítást és a bizonyítékokat. 📑 * A tárgyalások: A perfelvételi tárgyaláson a bíróság megkísérli a békítést. Ha az nem vezet eredményre, jön az érdemi tárgyalási szak, ahol tanúk, iratok és szakértők bevonásával zajlik a bizonyítás. 🧠 Kompromisszum ≠ kapituláció 💡 Sokan rettegnek a megegyezéstől, mert azt hiszik, az a „gyengeség” jele. Pedig az okos válás nem arról szól, ki nyer, hanem arról, hogyan tudunk olyan egyezséget kötni, amivel a család túlélheti a krízist. Ehhez a bíróság csak keretet ad, a tartalmat nekünk kell kitöltenünk. Sajnos a magyar közbeszédben a komromisszium fogalma a másik mindent elenged én semmit sem fogok elengedni erőfitoktatássá alakult át. Hogyan dolgozunk? 🛠️ * Konzultáció: Felmérjük a jogi és vagyoni realitást. * Stratégia: Már az első találkozón sziklaszilárd alapot építünk, a kereseti kérelmet jogi érveléssel töltjük meg. * Mediáció vs. Per: Mindig az egyezségre törekszünk, mert a békés lezárás szakmailag is értékesebb, mint egy hosszan tartó, pereskedés. Egy utolsó, szellemi intés a választott kép margójára 🦁 Sokan keresik az élet elixírjét, a bölcsek kövét vagy épp a tökéletes „kiskaput” a jogban, akárcsak Szepes Mária A Vörös Oroszlánjának szereplői. De ne feledjétek: a válásban vagy a cégbírósági eljárásokban nincs mágikus transzmutáció, ami az ólomból aranyat csinálna, ha az alapok korrodáltak. 🧪 Az alkímia igazi lényege a belső átalakulás, nem a külső környezet meghekkelése. Aki az életet csak rövid távú nyerészkedésre akarja használni, az előbb-utóbb csak az üres lombikot találja a kezében. A tisztesség és a szakszerűség – akárcsak az igazi Vörös Oroszlán – kiállja az idő próbáját. ✨ Tedd szebbé a világot, változtasd meg önmagad... Budapest, 2026. május 27. dr. Csernus Gábor ügyvéd KASZ (36073956) 0630-342-39-64

Egyéb publikációk

Aktuális szakmai összefoglalók és prevenciós írások.

• Az „unokázós csalók” trükkjei
• Munkaügyi per: „Házon belül elintézzük”
• Az „Üres Boríték Trükk”